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不動産業者の対応と注意点

法律家が斬る!任意売却業者の一般的な回答

現在では任意売却も広く認知され、たくさんの不動産会社が任意売却を推進しています。
しかし、なかには正しい法律の知識がないために相談者様に不利益な提案している業者もいます。

任意売却業者が主張している任意売却のメリットが本当に依頼者のためになっているのかを、不動産会社も運営している法律家(司法書士)の視点から説明していきます。

 

 

 

A.「住宅ローンの支払いが困難になってきたとのことですが、早めに手を打って物件を売却しましょう。早く売却をするために、すぐに当社と専任媒介契約を結びましょう。」と迫ってくる。

その前に住宅ローンの支払いが困難になった要因に住宅ローン以外の借金があると思います。そのサラ金から借りた借金の債務整理もしないで、自宅を売却するという手続きを取るのはお客様の意向に反しています。債務整理をした結果、大幅に借金が減額されるケースや中には払い過ぎた利息分が返還されて、住宅ローンの支払いが通常通りできるようになり、自宅を売却する必要がなくなったというお客様も沢山いらっしゃいます。
 
法律家である私たちはなるべく自宅を手放さなくても良いようにアドバイスいたします。
 
ポイント:まず最初に取り組むべきは住宅ローン以外の借金を減らすこと、任意整理や過払い金返還、個人再生という法的手続きを最初に検討しましょう。
 
B.「任意売却後、債権者(金融機関)との交渉次第では自宅を売却しても残ってしまった残債務を月々2,3万円ずつ支払っていけば大丈夫です!」
貸出金融機関との和解契約書は結んでいるかどうか
オーバーローンの場合に、任意売却しても住宅ローンの残債務が残ってしまう。任意売却業者は、「借金の総額が減って、あとは毎月数万円を払うだけです。」ということを言うが、貸出金融機関との「毎月数万円を支払い続けて住宅ローンを完済したら、時効に関係なく、遅延損害金は請求しない」という旨の和解契約書を締結はしていないので、5年後、10年後の時効を迎えるタイミングで遅延損害金の請求をされる可能性がありますし、実際にありました。
こうなってしまっては、これまで支払い続けた住宅ローンの残債務が全くの無駄になってしまいますし、実際には貯金することもできたお金ですので、人生プランが大きく崩れることになります。そんな時、法律のプロである我々であれば、貸出金融機関と和解契約書を確実に交わすお手伝いをいたします。
 

 

C.「任意売却は競売よりも高く、市場相場に近い価格で処理できます!」
競売よりは任意売却の方が高く売ることができるのは概ねその通りです。
 
しかし、任意売却業者は現在の債務状況には気を留めず、“競売ではなく任意売却で高く、早く不動産を売りましょう”という提案一辺倒です。
ですから、下記のように、住宅ローンの残債務と物件の時価の関係によって適切な対応をしているかどうかが心配です。
 
まずは住宅ローンの残債務と物件の時価を比較して、住宅ローンを払い続けるか、停止するかを最初に見極めなければならない。
 
1.オーバーローンの場合(住宅ローンの残債務>物件の時価)
住宅ローンの残債務が物件価格よりも大幅に多くなっている状態にある場合は、住宅ローンの支払いをすぐにやめるべきです。というのも結論として、この状態では自己破産をして借金をなしにしてしまうのが一番良いからです。しかし、何も知らない任意売却業者は自己破産を嫌がるお客様の意見を鵜呑みにして、自己破産を勧めることなく、住宅ローンを継続的に支払わせることが多い。売却依頼から物件が売れるまでの期間が1年間掛かったとすると、その120万円(毎月10万円×12ヶ月)は無駄になる。
 
ポイント:任意売却業者が自己破産のメリットと意外に少ないデメリットを正しく理解していないから起きる問題です。
 
2.物件の時価が住宅ローン額を上回っている場合(住宅ローンの残債務<物件の時価)
 
物件価格の方が住宅ローンの残債務を上回る場合は、住宅ローンの支払いを継続すべきです。というのも、住宅ローンの場合は支払いを留めてしまうと“期限の利益を喪失”(分割で支払うことは認められず、一括返済を求められる)をし、登記簿にも記されている通り、遅延損害金の支払いも必要になり、物件価格と住宅ローンの差し引いた利益分がどんどん圧縮されてしまいます。
ですから、この場合は、住宅ローンの支払いを継続するというのが正しい判断といえます。
 
ポイント:自己破産もする必要がないのだが、任意売却業者はすぐに売却することで利益を得るために、わざと期限の利益を喪失させてしまいがちだが、遅延損害金を支払うことで利益を大きく減らすことになるために、住宅ローンの支払いは続けた方が良い。
 
 
D.「宅建業者は弁護士・司法書士とは違い、成功報酬となりますので相談料は頂きません。」
当事務所においては、何回でも無料で相談を受けさせて頂いております。
 
E.「弁護士・司法書士は、不動産の知識がないので、自己破産しかすすめない」
確かに一般的な弁護士・司法書士の事務所であれば、そのようなことが言えるかもしれませんが、当事務所は不動産会社とも連携しておりますので、不動産知識や住宅ローンにも精通しておりますので、むやみに自己破産を勧めることは絶対にありません。むしろ当事務所ではいかに自宅を手放さないで済むかを優先に話を進めていきます。
F.「弁護士・司法書士はとにかく上から目線で対応する!」
これも確かに業界全体としては、そのような傾向にあるかもしれませんが、当事務所では法律業をサービス業と捉えており、お客様をおもてなしする気持ちを持って接しております。
※裁判外の和解交渉手続きの金額が140万円を超える案件は、提携している弁護士をご紹介しています。

 

 

 

 

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